专家-人们不买房因房价没跌到位

北京大学姚洋教授近期频频指出，关于房地产市场低迷的问题，其核心观点是房价尚未调整至合理区间，而非居民购买力不足。这一观点激起了广泛而热烈的讨论，主要聚焦在以下几个方面：

一、价格机制失衡：

姚洋教授认为，房地产市场低迷的核心在于价格机制失衡。调整滞后效应显著，过去的房价调整速度过于缓慢，导致购房者长期观望，未能及时释放需求。若房价能快速回归至合理水平，无疑将激发刚性需求和改善型需求的释放。预期管理失效也是一个重要原因。当前购房者普遍担忧房价持续下跌，形成了“买涨不买跌”的心理预期，这对市场恢复信心造成了阻碍。姚洋教授强调，必须通过价格调整到位来重建市场信心，打破这一恶性循环。

二、购买力认知分歧：

关于购房力的观点存在分歧。一方面，资金结构矛盾突出，当前购房主要依赖银行信贷透支未来收入，若剔除房贷支持，多数家庭实际上难以承受当前的房价。另一方面，房地产相关产业链的既得利益者通过政策干预延缓价格调整，使得市场长期处于一种“稳中有降”的非自然状态。

三、市场其他制约因素：

除了上述因素，市场还面临其他制约因素。首先是预售制风险，烂尾楼事件频发，购房者对期房交付的信任度降低，这一制度缺陷直接抑制了潜在购房需求。随着房地产失去增值预期，投资性需求逐渐退出市场。而刚需群体则受限于收入与房价比的失衡，国际标准通常为1:10，但在部分城市已达到1:20-30。

值得注意的是，自2025年2月以来，多个城市出现房价环比下降5%-8%的现象。尽管房价有所调整，但成交量并未明显回升，这进一步印证了价格调整与市场复苏之间的滞后效应。房地产市场要真正实现复苏，还需要在价格、政策、制度等多方面做出进一步的努力与。